Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır? 6306 Sayılı Kanun Süreci

Bir apartman yönetim toplantısında elindeki tebligatı masaya koyan kat maliki genelde aynı üç soruyla gelir: Bu rapor gerçekten bağlayıcı mı, itiraz etmenin bir süresi var mı, ve komşularımdan biri karşı çıkarsa süreç tamamen durur mu? Riskli yapı tespiti, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında işleyen, net adımları ve süreleri olan bir idari süreçtir - ama bu adımlar genelde ilk kez karşılaşıldığında dağınık ve tehditkâr görünür. Bu yazı, başvurudan tapu şerhine, itirazdan kat malikleri kurulu kararına kadar sürecin nasıl işlediğini adım adım anlatıyor.

Özet: Riskli yapı tespiti, bir bağımsız bölüm malikinin veya kanuni temsilcisinin, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'na bağlı idareye, belediyeye ya da lisanslı bir kurum/kuruluşa başvurmasıyla başlar. Paylı mülkiyette tek bir malikin başvurusu süreci başlatmaya yeterlidir; 2/3 çoğunluk şartı bu aşamada aranmaz. Lisanslı kuruluş teknik incelemeyi yapar, raporu hazırlar ve sonucu ilgili idareye bildirir; yapı riskli bulunursa tapu kaydına "riskli yapı" şerhi işlenir ve malike tebligat yapılır. Malikler, tebligat tarihinden itibaren 15 gün içinde itiraz edebilir; itiraz teknik bir heyet tarafından incelenir. Tespit kesinleştikten sonra yıkım, güçlendirme veya yeniden yapım kararı ise tek malikin değil, kat malikleri kurulunun paydaşlık oranına göre 2/3 çoğunlukla alacağı ortak bir karardır.

Riskli yapı nedir, hangi binalar bu kapsama girer?

Riskli yapı, zemin özellikleri veya taşıyıcı sistem yetersizliği nedeniyle can ve mal güvenliğini tehdit ettiği teknik olarak tespit edilmiş yapıdır; bu tespit, 6306 sayılı Kanun ve ilgili yönetmelik çerçevesinde yetkilendirilmiş kurum ve kuruluşlarca yapılır.

Kapsam bina yaşına göre değil, teknik inceleme sonucuna göre belirlenir. Deprem yönetmeliğinden önce inşa edilmiş bir bina yeterli taşıyıcı donatıya sahipse riskli çıkmayabilir; tam tersine görece yeni ama projeye aykırı tadilat görmüş (taşıyıcı kolon kesilmiş, kat ilavesi yapılmış) bir yapı riskli bulunabilir. Bu yüzden "binamız eski, riskli midir" sorusunun cevabı ancak teknik incelemeyle verilebilir - varsayımla karar vermek hem yanlış güven hem de gereksiz kaygı yaratır.

Bu ayrım özellikle imar hakları açısından da önemlidir: bir bina riskli bulunduğunda, o parselin güncel imar planındaki yapılaşma hakları değişmez, sadece mevcut yapının kullanımı ve akıbeti hakkında karar alınması gerekir. Yani riskli yapı şerhi, arsanın değerini veya imar durumunu düşüren bir işlem değil, yapının fiziksel durumunu kayıt altına alan teknik bir tespittir. Bu noktayı süreç başında netleştirmek, maliklerin "arsamızın değeri düşer mi" kaygısıyla gereksiz yere sürecin dışında kalmasını önler.

Riskli yapı tespitini kim, hangi kurumdan talep edebilir?

Tespiti, bağımsız bölüm maliklerinden biri veya kanuni temsilcisi; Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'na bağlı idareye, ilgili belediyeye, il özel idaresine ya da Bakanlıkça lisanslandırılmış özel kurum ve kuruluşlara başvurarak talep edebilir.

Paylı mülkiyet altındaki binalarda (yani bir apartmanda birden fazla bağımsız bölüm sahibi varsa) tek bir malikin başvurusu süreci başlatmaya yeterlidir. Bunun nedeni konunun mülkiyet değil can güvenliği meselesi olmasıdır; bu aşamada kat malikleri kurulunun 2/3 çoğunluk kararı aranmaz. Pratikte bu, bir apartmanda tek bir kat malikinin "binamızı kontrol ettirelim" demesinin, diğer maliklerin onayını beklemeden süreci başlatabileceği anlamına gelir.

Lisanslı kurum/kuruluş seçimi tarafların elindedir; başvuru sahibi, Bakanlığın yayımladığı lisanslı kuruluşlar listesinden istediğini seçebilir. Bu seçimde kuruluşun daha önceki raporlarının teknik heyet incelemesinden geçip geçmediğini sorgulamak, ilerleyen itiraz aşamasında zaman kazandırır.

Riskli yapı tespiti süreci adım adım nasıl işler?

Başvurudan tapu şerhine kadar süreç, her biri farklı bir tarafın sorumluluğunda olan sıralı adımlardan oluşur:

1. Başvuru - Malik veya kanuni temsilcisi, tapu kaydı ve kimlik bilgileriyle birlikte ilgili idareye veya lisanslı kuruluşa başvurur.
2. Teknik inceleme - Lisanslı kuruluşun mühendisleri yapıda yerinde inceleme yapar; gerektiğinde karot numunesi alınır, taşıyıcı sistem projeyle karşılaştırılır.
3. Rapor hazırlığı - İnceleme sonucu, Bakanlığın belirlediği teknik esaslara göre elektronik sistem üzerinden rapor hâline getirilir.
4. İdareye bildirim - Rapor, ilgili Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'ne veya yetkilendirilen idareye iletilir.
5. Tapu şerhi - Yapı riskli bulunursa, taşınmazın tapu kaydına "riskli yapı" şerhi işlenmesi için tapu müdürlüğüne bildirim yapılır.
6. Tebligat - Sonuç, maliklere resmi olarak tebliğ edilir; itiraz süresi bu tebligat tarihinden itibaren işlemeye başlar.

Bu altı adımın süresi binanın büyüklüğüne, karot sonuçlarının netliğine ve idarenin iş yüküne göre değişir; bu yüzden belirli bir gün sayısı vermek yerine, her adımın kimin sorumluluğunda olduğunu bilmek sürecin takibini kolaylaştırır.

Süreçteki kurumlar ve rolleri nelerdir?

Bu tablodaki taraflardan biriyle iletişim eksik kalırsa, sorun genelde idarede beklemekten değil, dosyanın hangi aşamada olduğunun malikler tarafından takip edilememesinden kaynaklanır. Süreci yürüten malik veya vekilin her adımdan sonra idareden yazılı teyit istemesi, ilerleyen itiraz veya kentsel dönüşüm başvurusu aşamalarında işe yarar.

Riskli yapı tespitine itiraz nasıl yapılır, süre ne kadardır?

Malikler, riskli yapı tespitine, tebligat tarihinden itibaren 15 gün içinde itiraz edebilir. Bu süre hak düşürücü niteliktedir; yani 15 günün geçirilmesi itiraz hakkının kaybedilmesi anlamına gelir.

İtiraz, ilgili idareye yazılı olarak yapılır ve konu, ilk raporu hazırlayan kuruluştan bağımsız bir teknik heyete iletilir. Bu heyet, dosyayı ve gerekirse yapıyı yeniden inceleyerek nihai kararı verir; heyetin kararı idari yönden kesindir, ancak malikler bu karara karşı idare mahkemesinde iptal davası açma hakkını saklı tutar.

İtiraz sürecinde en sık yapılan hata, 15 günlük süreyi "idareyle görüşürüz nasılsa" diyerek harcamaktır. İtiraz dilekçesinin, teknik gerekçe (örneğin karot sonuçlarına itiraz, farklı bir mühendislik görüşü) ile birlikte süresi içinde verilmesi, sürecin idare mahkemesine taşınmadan çözülme ihtimalini artırır.

Riskli yapı tespiti sonrası kat malikleri kurulu kararı nasıl alınır?

Tespit sürecinin başvuru aşamasında tek malik yeterliyken, tespit kesinleştikten sonra yapının akıbeti - yıkım, güçlendirme veya yeniden yapım - kat malikleri kurulunun paydaşlık oranına göre 2/3 çoğunlukla alacağı ortak bir karardır.

Pratikte bu aşama şöyle ilerler:

• Tespit kesinleştikten sonra bina yönetimi veya kentsel dönüşüm danışmanı, maliklere toplantı çağrısı yapar.
• Toplantıda güçlendirme mi yoksa yıkıp yeniden yapım mı yapılacağı, varsa müteahhit teklifleri ile birlikte görüşülür.
• Pay çoğunluğuna göre 2/3 oranında karar alınır ve noter huzurunda tutanağa geçirilir.
• Azınlıkta kalan malikler, kanunda tanınan süre içinde bağımsız bölümlerini satma veya arsa payı karşılığı anlaşmaya dahil olma seçenekleriyle karşı karşıya kalır.

Bu aşamada en çok yaşanan gerilim, azınlıkta kalan malikin sürecin tamamen durduğunu düşünmesinden kaynaklanır - oysa 2/3 çoğunluk şartı sağlandığında süreç, azınlığın onayı olmadan da ilerleyebilir. Bu noktanın toplantı öncesinde tüm maliklere açıkça anlatılması, ilerleyen aşamalarda çıkabilecek itirazların önünü büyük ölçüde keser.

Güçlendirme mi, yıkıp yeniden yapım mı?

Bu karar tek bir doğru cevabı olan bir soru değildir; binanın hasar durumu, maliyeti ve maliklerin beklentisi birlikte değerlendirilmelidir.

Hangi seçeneğin doğru olduğu, teknik heyetin ve bağımsız bir yapı denetim danışmanının ortak değerlendirmesiyle netleşir. Bu değerlendirmeyi yalnızca maliyet üzerinden değil, binanın güncel imar hakları ve kentsel dönüşüm kapsamındaki olası ek yapılaşma haklarıyla birlikte yapmak, kararın uzun vadede doğru çıkma ihtimalini artırır. Numes Yapı olarak hizmetlerimiz arasında bu değerlendirmeyi kat malikleri kuruluyla birlikte yürütmek de yer alıyor.

Riskli yapı sürecinde en sık yapılan hatalar nelerdir?

Sürecin uzamasının veya maliklerin mağdur olmasının çoğu, tek bir büyük hatadan değil, birkaç küçük eksiklikten kaynaklanır:

• İtiraz süresinin (15 gün) kaçırılması ve hakkın kaybedilmesi
• Lisanslı kuruluş seçilirken önceki raporlarının teknik heyet incelemesinden geçme oranının sorgulanmaması
• Kat malikleri kurulu toplantısının resmi tutanak olmadan, sözlü mutabakatla yürütülmeye çalışılması
• Güçlendirme ile yeniden yapım kararının, bağımsız bir mühendislik görüşü alınmadan sadece maliyet üzerinden verilmesi
• Azınlıkta kalan maliklerin haklarının ve sürelerinin toplantı öncesinde açıkça anlatılmaması

Bu maddelerin ortak noktası, sürecin teknik kısmından çok iletişim ve zamanlama kısmında aksamasıdır. Kararı yürüten tarafın (bina yönetimi, malik veya danışman) her aşamayı yazılı hale getirmesi, hem itiraz hem de kat malikleri kurulu aşamasında en büyük güvencedir.

Sık sorulan sorular

Riskli yapı tespiti ücretlidir mi? Evet, tespit talebinde bulunan malik veya maliklerden ücret alınır; ücret, lisanslı kuruluşun uyguladığı tarifeye göre değişir. Belirli bir gelir düzeyinin altındaki maliklere yönelik destekler için başvuru sırasında ilgili idareden bilgi almak gerekir.

Kiracı riskli yapı tespiti başlatabilir mi? Hayır, başvuru hakkı bağımsız bölüm malikine veya kanuni temsilcisine aittir. Kiracı, malik adına vekaletle başvuru yapmadığı sürece süreci kendi başına başlatamaz.

Tespit sonucu riskli çıkarsa binada oturmaya devam edilebilir mi? Teknik olarak mümkün olsa da önerilmez; riskli yapı şerhi konulan binalarda can güvenliği riski devam eder. Yıkım kararı alınana kadar geçen sürede binanın kullanımına ilişkin karar, teknik heyet raporundaki aciliyet değerlendirmesine göre şekillenir.

Riskli yapı tespiti ile kentsel dönüşüm başvurusu aynı şey midir? Değildir. Riskli yapı tespiti, bir yapının teknik durumunu belirleyen ilk adımdır; kentsel dönüşüm ise bu tespit sonrası yıkım, hak sahipliği, finansman ve yeniden yapım süreçlerinin tamamını kapsayan daha geniş bir çerçevedir. Tespit, kentsel dönüşüm başvurusunun ön koşuludur.

Riskli yapı tespiti sürecini doğru yönetmek, hem malikleri hukuki risklerden korur hem de yeniden yapım kararı alındığında projenin sağlıklı ilerlemesini sağlar. Bugüne kadar yürüttüğümüz kentsel dönüşüm ve güçlendirme projelerine projelerimiz sayfasından göz atabilir, kendi binanız için süreci nasıl yöneteceğinizi konuşmak isterseniz iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.