Kentsel Dönüşümde Anlaşamayan Malik Ne Olur? Üçte İki Kararı ve Uzlaşma Adımları

Apartmanın riskli yapı raporu çıktı, kat malikleri kurulu toplandı ve on iki daireden dokuzu "yıkıp yeniden yapalım" dedi. Üç daire ise ya ikna olmuyor, ya ulaşılamıyor, ya da miras yüzünden ortada kimin imza atacağı belli değil. Kentsel dönüşümün en sık tıkandığı yer teknik rapor değil, tam bu noktadır: anlaşamayan malik. Bu yazıda 6306 sayılı Kanun'un bu durumda nasıl işlediğini, hangi çoğunlukla karar alındığını, kimin neyi tebliğ edeceğini ve sürecin hangi sırayla ilerlediğini anlatıyoruz.

Özet: Riskli yapı raporu kesinleştikten sonra maliklere bir ortak karar alma süresi tanınır. Yeniden yapım için hisse (arsa payı) çoğunluğunun yeterli olduğu, yani her maliki tek tek ikna etmenin şart olmadığı bir sistem vardır; kanunda bu çoğunluk üçte iki olarak belirlenmiştir. Karar alındığında anlaşmaya katılmayan malike önce uzlaşma teklifi yapılır. Teklif sonuçsuz kalırsa, kanundaki usule göre o maliklerin hisseleri açık artırmayla satışa çıkarılabilir; satış bedeli malike ödenir ya da hesabına yatırılır. Süreç boyunca rapora itiraz hakkı, tebligat usulü ve süre kayıpları kritik rol oynar. Kesin süreleri ve çoğunluk oranlarını karar vermeden önce Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın güncel mevzuatından ve noter ya da avukat görüşünden teyit etmenizi öneririz; kanun maddeleri zaman zaman değişiyor. Müteahhit, bu aşamada teknik ve sözleşmesel tarafı yürütür; malikler arasındaki uyuşmazlığı çözmek ise malikler kurulunun ve hukuki sürecin işidir.

Riskli yapı raporu çıktıktan sonra ilk adım nedir?

Rapor çıktıktan sonra ilk adım tebligattır: Bakanlık ya da yetkilendirilen idare, tespit sonucunu maliklere tebliğ eder ve tapu kütüğüne "riskli yapıdır" şerhi düşülür. Maliklerin itiraz hakkı bu tebliğden itibaren kısa bir süre içinde kullanılır; süre geçerse rapor kesinleşir.

Pratikte sıra şöyle ilerler:

1. Riskli yapı tespiti: Lisanslı kuruluş ya da idare, binayı inceleyip raporu hazırlar.
2. Tebligat ve tapu şerhi: Raporun sonucu maliklere bildirilir, tapuya şerh işlenir.
3. İtiraz süresi: İtiraz eden malik, teknik heyet incelemesi ister; heyetin kararı sonrasında rapor kesinleşir.
4. Ortak karar süreci: Rapor kesinleştikten sonra maliklere yeniden yapım ya da güçlendirme yönünde karar alma süresi tanınır.
5. Yıkım ve yeniden yapım: Sözleşme imzalanır, ruhsat alınır, bina boşaltılıp yıkılır.

İtiraz süresini kaçırmamak için tebligatın tarihini kayda geçirmek, apartman yöneticisinin değil her maliğin sorumluluğundadır. Çünkü tebligat çoğu zaman malikin tapudaki adresine gider; taşınmış ya da kiracıya vermiş malik bunu fark etmeyebilir.

Kat malikleri kurulunda hangi çoğunlukla karar alınır?

Riskli yapılarda yeniden yapım kararı için aranan çoğunluk, normal bir apartman kararındaki oybirliği arayışından farklıdır. Kanun bu durumda arsa payı çoğunluğuyla karar alınmasına izin verir; kural, üçte iki hisse sahibinin kabul etmesidir. Her malik bir oy kullanmaz, oy ağırlığı arsa payıyla ölçülür.

Bu ayrım pratikte önemlidir. Örneğin 12 daireli bir binada dairelerin arsa payları eşit değilse, 8 malik olumlu oy verdiği halde arsa payları toplamı üçte ikiye ulaşmayabilir. Buna karşılık 7 malik de toplamda üçte ikiyi geçebilir. Bu yüzden toplantı öncesi tapu kayıtlarından arsa payı tablosunu çıkarmak ilk iştir.

Karar toplantısında şunlar yapılmalıdır:

• Toplantı çağrısı yazılı ve ispat edilebilir şekilde yapılmalı (noter, taahhütlü posta veya tebligat).
• Katılımcıların arsa payları tutanağa yazılmalı.
• Oy kullanan her maliğin kimliği ve vekâlet belgesi ekte bulunmalı.
• Kararın içeriği açık yazılmalı: hangi yöntem (yıkıp yeniden yapım), hangi müteahhitle, hangi koşullarla.

Karar sözlü kalırsa, sonradan açılan iptal davasında ayakta kalmaz. Müteahhit de bu nedenle sözleşmeyi imzalamadan önce kararın usulüne uygun alındığını görmek ister.

Kararı kabul etmeyen malik için ne yapılır?

Anlaşmaya katılmayan malike öncelikle yazılı uzlaşma teklifi götürülür. Teklifte somut bilgi bulunmalıdır: yeni dairesi hangi katta, kaç metrekare olacak, taşınma süresince kira yardımı nasıl ödenecek, teslim tarihi nedir. "Siz de katılın" demek teklif sayılmaz.

Teklif sonuçsuz kalırsa kanundaki yol, anlaşmayı reddeden malikin hissesinin açık artırmayla satılmasıdır. Bu işlem idare eliyle ve belirli bir süre bildirimi yapıldıktan sonra yürür. Satış bedeli, rayiç bedelden başlanarak hesaplanır; ödeme malike yapılır, ulaşılamıyorsa bankada hesaba yatırılır.

Burada vurgulanması gereken iki nokta var:

• Bu yöntem son çaretir. Mahkeme yolu da kanunda ayrıca düzenlenmiştir; malik, kendi payının bedeli veya sürecin usulü konusunda dava açabilir.
• Satışın sonucu, malik için dairesini kaybetmek demektir; bu nedenle gerçekçi teklifler sunmak hem insani hem de hukuken sağlam yaklaşımdır.

Maliklerle uzlaşma nasıl kolaylaşır?

İtirazların çoğu hukuki değil, bilgi eksikliğinden doğar. Malik ne alacağını bilmiyor, müteahhide güvenmiyor ya da kira yardımının yetip yetmeyeceğinden endişeli. Uzlaşmayı kolaylaştıran adımlar:

• Her malike aynı bilgi paketi: Yeni daire planı, kat, cephe ve teknik şartname herkese yazılı verilir.
• Tarafsız teknik bilgi: Riskli yapı raporunun özeti maliklere sade bir dille anlatılır; neden güçlendirmenin değil yıkımın önerildiği açıklanır.
• Bağımsız hukuki görüş: Malikler sözleşmeyi kendi avukatına gösterebilir. Bu, müteahhidi zayıflatmaz; tersine karşı tarafın güvenini artırır.
• Teminat ve gecikme maddeleri: Teslim gecikirse kira yardımının devam edeceği, teminat mektubunun hangi bankadan olduğu sözleşmede yazılır.
• Kademeli görüşme: Önce çoğunluğu oluşturan maliklerle, sonra tereddüt edenlerle bire bir görüşülür.

Konut sahiplerinin büyük kısmı için asıl soru şudur: "Dönüşümden sonra ne kadar daha değerli ya da daha iyi bir dairem olacak?" Müteahhit bu soruya net bir cevap verebiliyorsa uzlaşma süreci kısalır.

Yıkım öncesi hangi belgeler ve hangi sıra gerekir?

Çoğunluk kararı çıktıktan sonra yıkım hemen başlamaz. Gerekli adımlar sırayla işler:

Bu sırada ruhsat başvurusunda kullanılan zemin etüdü ve statik proje, eski binanın raporundan bağımsızdır. Yeni bina, yürürlükteki deprem yönetmeliğine göre yeniden tasarlanır. Yapım aşamalarını daha ayrıntılı hizmetlerimiz sayfasında özetliyoruz.

Kira yardımı ve finansman nasıl işler?

Riskli yapı kapsamında kentsel dönüşüm yapan maliklere devlet destek mekanizmaları sunulabiliyor: kira yardımı, uygun koşullu kredi veya hibe gibi araçlar. Ancak tutarlar, faiz oranları ve başvuru koşulları dönemden döneme değiştiği için bu yazıda rakam vermiyoruz; güncel bilgi için Bakanlığın duyurularına bakmak gerekir.

Sözleşmede bu desteklerle ilgili şunların yazılı olması gerekir:

1. Dönüşüm süresince kira yardımını kimin ödeyeceği (devlet desteği mi, müteahhit mi, ikisi birlikte mi).
2. Teslim gecikirse yardımın devam edip etmeyeceği.
3. Kredi başvurusunu kimin yürüteceği ve işlemin masrafı kime ait.
4. Malikin kendi katkısı varsa (örneğin daha büyük daire için fark ödemesi) ödeme takvimi.

Bu maddeler yazılmazsa, süreç uzadığında maliklerle müteahhit arasında kira yardımı üzerinden uyuşmazlık çıkar.

Tebligat ve ulaşılamayan malik sorunu nasıl çözülür?

Ulaşılamayan malik, anlaşamayan malikten farklı bir sorundur: itiraz etmiyor, sadece ortada yok. Bu durumda süreç tebligat hukukuna göre ilerler; adrese gönderilen tebligat teslim edilemezse mernis adresi ve ilan yolları devreye girer. Müteahhidin burada yapabileceği tek şey, malikler kuruluna adres araştırması için belge sağlamaktır.

Pratikte işe yarayan sıra şöyledir:

1. Tapu müdürlüğünden güncel hisse ve malik listesi alınır.
2. Her malik için telefon, e-posta ve kayıtlı adres teyit edilir.
3. Yurt dışındaki malikler için konsolosluk veya noter onaylı vekâlet planlanır; bu işlem haftalar sürebileceğinden takvimin başına konur.
4. Mirasçıların bulunduğu dairelerde veraset ilamı ve mirasçıların temsilcisi netleştirilir.
5. Hâlâ ulaşılamayan malik için avukat aracılığıyla resmi tebligat ve idare süreci başlatılır.

Takvim yaparken bu kalemleri müteahhit teklifinin dışında, ayrı bir "hazırlık süresi" olarak ele almak gerekir. Yoksa sözleşmedeki teslim tarihi, henüz başlamamış bir sürece göre hesaplanmış olur ve ilk günden gecikme doğar.

Tek tek malik değil, bina bazlı karar neden önemlidir?

Dönüşüm bir daire meselesi değil, bina meselesidir. Taşıyıcı sistemin ortak olduğu bir yapıda yalnızca bazı dairelerin güçlendirilmesi ya da yenilenmesi mümkün değildir; kolonlar, perdeler ve temel hepsine hizmet eder. Bu nedenle kanun, bireysel itirazın bütün binayı kilitlemesini önleyecek şekilde çoğunluk esasını getirmiştir. Malik açısından bakınca bu bir hak kaybı gibi görünebilir, ama gerekçesi can güvenliğidir: raporda yıkım önerilen bir binada tek bir malikin direnmesi, diğer yirmi kişinin riskini sürdürmesi anlamına gelir.

Sık düşülen hatalar nelerdir?

Kentsel dönüşümde zaman kaybettiren hatalar çoğu zaman tekrar eder:

• Raporu kesinleşmeden müteahhitle sözleşme imzalamak. İtiraz sonucu rapor değişirse sözleşme havada kalır.
• Miras kalan dairelerin veraset durumunu çözmeden süreci başlatmak. Mirasçılar belli olmadan karar çoğunluğu hesaplanamaz.
• Yurt dışında yaşayan ya da ulaşılamayan malikleri geç aramak. Vekâlet ve tebligat süreleri haftalarca sürebilir.
• Çoğunluk sayılırken kişi sayısıyla arsa payını karıştırmak.
• Sadece fiyat teklifine bakıp müteahhidin teminat yapısını görmemek. Önceki projeleri projelerimiz sayfasındaki gibi örneklerle incelemek, sözleşme öncesinde işi nasıl yürüttüğünü anlamayı kolaylaştırır.

Müteahhidin bu süreçteki rolü nedir?

Müteahhit, malikler arasındaki uyuşmazlığın tarafı değildir; ama iyi bir müteahhit süreci hızlandırabilir. Yapabileceği somut şeyler: tüm maliklere aynı teklifi sunmak, şartnameyi açık yazmak, teknik soruları yazılı yanıtlamak ve ihtiyaç halinde malikler kurulu toplantısına teknik açıklama için katılmak. Yapamayacağı şey ise bir maliki hukuken zorlamak ya da onun adına karar vermektir.

Sözleşmeyi imzalamadan önce müteahhide sorulması gereken sorular:

• Benzer riskli yapı dönüşümlerinde sözleşme ve teslim süreniz neydi?
• Teminat mektubunu hangi aşamada ve hangi tutarda veriyorsunuz?
• Anlaşmayan malik çıkarsa süreci nasıl planlıyorsunuz, takvime etkisi nedir?
• Yapı denetim firmasını kim seçiyor, hakedişleri kim onaylıyor?

Karar vermeden önce kontrol listesi

• Riskli yapı raporunun kesinleştiğini ve tapu şerhinin işlendiğini doğrulayın.
• Tapu kayıtlarından arsa paylarını çıkarıp çoğunluk hesabını yazılı yapın.
• Toplantı çağrısını ispatlanabilir yolla yapın.
• Anlaşmayan maliklere somut, yazılı teklif sunun.
• Kira yardımı, teminat ve gecikme maddelerini sözleşmeye yazdırın.
• Kanundaki güncel süre ve oranları bir avukattan veya Bakanlıktan teyit edin.

Binanızda riskli yapı raporu çıktıysa ve malikler arasında ortak karar oluşturmaya çalışıyorsanız, süreci baştan sona birlikte planlayabiliriz. Teknik değerlendirme, sözleşme taslağı ve takvim konusunda konuşmak için iletişim sayfasından bize ulaşabilirsiniz.