Kat Karşılığı Sözleşmede Arsa Payı Devri Ne Zaman Yapılmalı? Şerh ve İpotek

Kat karşılığı sözleşmesinin imza günü çoğu arsa sahibi için heyecanlıdır, ama asıl risk imzadan sonraki ilk haftalarda, tapu müdürlüğü kapısında ortaya çıkar. Çünkü sözleşmede "arsa payları müteahhide devredilir" yazan tek bir cümle, sizin arsanızın kaderini belirleyebilir: devir ne zaman yapılacak, hangi payda, hangi teminatla, hangi şerhle? Bu yazıda bu soruların cevabını sıralı ve kontrol edilebilir biçimde topluyoruz.

Not: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; kendi sözleşmenizi imzalamadan önce bir gayrimenkul avukatına okutmanızı öneririz.

Kısaca: Arsa payı devri hakkında bilmeniz gerekenler

Kat karşılığı sözleşmede arsa sahibi, müteahhide inşaat karşılığı arsa payı devretmeyi taahhüt eder. Devrin ne zaman yapılacağı sözleşmede yazar; kanun tek bir zaman dayatmaz. Bu yüzden üç temel model kullanılır: peşin devir, aşamalı devir ve iskâna kadar devir yapmama. Arsa sahibi için en güvenli yol genellikle devri inşaat ilerlemesine ve teminata bağlamaktır.

Karar vermeden önce şu beş noktayı netleştirin:

• Şekil: Taşınmaz devrini vaat eden sözleşme resmi şekilde, yani noterde düzenleme şeklinde ya da tapu müdürlüğünde yapılmalıdır; adi yazılı sözleşme tek başına yeterli sayılmaz.
• Zamanlama: Payın hangi tarihte veya hangi inşaat seviyesinde devredileceği tek tek yazılmalıdır.
• Tapu kaydı: Devir olmasa bile sözleşme, tapuya şerh edilerek üçüncü kişilere karşı korunabilir.
• Yük: Müteahhide geçen paylar borç nedeniyle haczedilebilir veya ipotek edilebilir; bu riske karşı sözleşmede sınır konmalıdır.
• Geri dönüş: Sözleşme feshedilirse payların kime, hangi masrafla döneceği açık olmalıdır.

Kat karşılığı sözleşmede arsa payı devri zorunlu mu?

Hayır, kanunen zorunlu değildir. Sözleşme, müteahhidin inşaatı yapmasını ve karşılığında belirli bağımsız bölümlerin ona geçmesini düzenler; payların ne zaman devredileceği tarafların serbest anlaşmasına bırakılmıştır. Uygulamada müteahhitler finansman ve satış için erken devir isterken, arsa sahipleri riski azaltmak için devri geciktirmek ister.

Bu noktada iki ayrı işlem karıştırılır:

1. Sözleşme: İnşaatı, süreyi, paylaşımı ve bedeli düzenler. Bu tek başına tapuyu değiştirmez.
2. Tapu işlemi: Arsa payının müteahhit adına geçmesidir. Ancak tapu müdürlüğünde yapılan devirle mülkiyet değişir.

Sözleşme imzalanmış olması, müteahhidin arsanın maliki olduğu anlamına gelmez. Ama sözleşmede "vekaletname verilecektir" gibi bir madde varsa, mülkiyet fiilen müteahhidin eline geçmeden onun tapuda işlem yapabilmesinin yolu açılabilir. Bu maddeyi dikkatle okuyun.

Devir modelleri nelerdir, hangisi arsa sahibi için daha güvenli?

Kısa cevap: Aşamalı devir, arsa sahibi için genellikle en dengeli seçenektir; peşin devir müteahhide en çok güveni, en çok riski de getirir. Aşağıdaki tablo üç modeli karşılaştırır.

Hangi modeli seçerseniz seçin, sözleşmede devir koşulunun yazılı, ölçülebilir ve tarihli olması gerekir. "Uygun görüldüğünde devredilir" gibi ifadeler ileride uyuşmazlık kaynağı olur.

Aşamalı devir nasıl kurgulanır?

Aşamalı devir, payın tamamını tek seferde değil, inşaatın ilerleme seviyesine göre parça parça devretme yöntemidir. Her aşamanın hangi belgeyle kanıtlanacağı sözleşmede yazılırsa, hem müteahhit hem arsa sahibi için net bir takvim oluşur.

Örnek bir kurgu şöyle olabilir:

1. Ruhsat ve kat irtifakı sonrası: Belirlenen ilk payın devri.
2. Temel ve bodrum kat betonarmesi tamamlanınca: İkinci pay dilimi. Kanıt: yapı denetim kuruluşunun seviye tespit belgesi.
3. Kaba inşaat bitince: Üçüncü dilim. Kanıt: yapı denetim raporu ve hakediş.
4. İskân alındıktan sonra: Kalan payların tamamlanması ve kat mülkiyetine geçiş.

Buradaki anahtar nokta kanıt belgesidir. "Kaba inşaat bitti" cümlesini müteahhit değil, bağımsız bir yapı denetim kuruluşu belgelemelidir. Yapı denetimin rolünü hizmetlerimiz sayfasında ve blogdaki yapı denetim yazımızda bulabilirsiniz.

Arsa payı devredilmeden önce tapuya şerh konabilir mi?

Evet. Kat karşılığı sözleşmeyle doğan hak, tapuya şerh edilerek üçüncü kişilere karşı korunabilir. Şerh, mülkiyeti değiştirmez ama arsayı sonradan satın alan veya arsa üzerinde hak iddia eden kişilere sözleşmeden doğan yükümlülüğü göstermeye yarar.

Şerh, iki taraf için de işe yarar:

• Müteahhit için: Arsa sahibi arsayı başkasına satarsa, müteahhidin sözleşmeden doğan hakkı yeni malike karşı da korunur.
• Arsa sahibi için: Müteahhide devredilen paylarda, şerhle belirlenen koşullar tapu kaydında görünür hâle gelir.

Şerhin süresi vardır ve süre dolmadan yenilenmesi gerekir; bu yüzden takvime not almak sizin sorumluluğunuzdadır. Şerhin geçerliliği ve şartları için tapu müdürlüğü veya avukatınızla bilgi alın.

Kat irtifakı ne zaman kurulur, arsa payı devriyle ilişkisi nedir?

Kat irtifakı, henüz yapılmamış bir binada bağımsız bölümlerin tapuda önceden tanımlanmasıdır ve genellikle ruhsat sonrası, onaylı mimari proje ve yönetim planıyla kurulur. Kat irtifakı kurulduktan sonra arsa payı yerine tek tek bağımsız bölümler üzerinde devir yapılabilir; bu, payların kimde olacağını çok daha net hâle getirir.

İşlem sırası genellikle şöyledir:

1. Ruhsat alınır (proje ve zemin etüdü dahil).
2. Onaylı proje ve yönetim planıyla kat irtifakı tapu müdürlüğünde kurulur.
3. Sözleşmede kararlaştırılan bağımsız bölümler taraflar adına tescil edilir veya devir takvimine bağlanır.
4. İnşaat bitip iskân alındığında kat irtifakı, kat mülkiyetine dönüşür.

Kat irtifakı kurulmadan yapılan arsa payı devrinde hangi dairenin kime ait olacağı henüz tapuda görünmez; bu yüzden sözleşmede daire numaraları ve kat planına atıf mutlaka bulunmalıdır. Ruhsat ve iskân sürecinin genel akışı için ilgili blog yazımıza da bakabilirsiniz.

Vekaletname vermek güvenli mi?

Vekaletname, sözleşmeye göre en çok tartışılan konudur. Kısa cevap: sınırsız ve geri alınamaz vekaletname vermek arsa sahibi için yüksek risktir; verilecekse konusu, süresi ve kapsamı dar tutulmalıdır.

Vekaletnamede şu unsurlara dikkat edin:

• Konu: Hangi parseller ve hangi işlemler için yetki verildiği tek tek yazılmalı (ör. kat irtifakı kurulması, ruhsat başvurusu). "Her türlü tapu işlemi" ifadesi geniş ve risklidir.
• Süre: Vekaletname, inşaatın öngörülen süresiyle sınırlı olmalı.
• Satış yetkisi: Müteahhidin arsa sahibine düşen bölümleri satması, vekaletnameye girmemelidir.
• İptal: Müteahhidin sözleşmeyi ihlal etmesi hâlinde vekaletnamenin iptaline dair usul, sözleşmede açıkça yazılmalıdır.

Vekaletname noterden verilir ve noter ücreti ile tapu masrafları sözleşmede kimin üstlendiği yazılmadıysa tartışma yaratır; bu kalemi baştan netleştirin.

Müteahhide geçen paylar ipotek edilebilir mi?

Kendi payını devralan müteahhit, kural olarak o pay üzerinde işlem yapabilir: satabilir, ipotek koyabilir. Bu yüzden sözleşmede şu sınırlar bulunmalıdır: ipotek yalnızca projenin finansmanı için kullanılabilir, arsa sahibine düşen bağımsız bölümler ipotek dışında tutulur ve ipoteğin tutarı ve kredinin amacı arsa sahibine bildirilir.

Sıralı kontrol listesi:

1. Sözleşmede arsa sahibine kalacak bağımsız bölümler daire numarasıyla yazılı mı?
2. Bu bölümler için "ipotek konulamaz, satılamaz" şerhi veya benzeri koruma öngörülmüş mü?
3. Müteahhide devredilen paylardan doğacak haciz riskine karşı teminat mektubu var mı?
4. Tapu kaydı, sözleşme imzasından sonra düzenli aralıklarla kontrol ediliyor mu?

Teminat mektubunun nasıl kurulacağı konusunu ayrıca inşaat sözleşmesinde teminat ve gecikme cezası yazımızda anlattık.

Sözleşme feshedilirse devredilen paylar geri döner mi?

Sözleşmede aksi yazılmadıkça, devredilen payların geri dönmesi için ayrı bir tapu işlemi veya mahkeme kararı gerekir. Bu süreç aylar sürebilir; müteahhit paylar üzerinde bir yük oluşturmuşsa daha da zorlaşır. Bu yüzden sözleşmede "fesih hâlinde devredilen payların iadesi" mutlaka düzenlenmelidir.

Fesih maddesinde şunlar yer almalıdır:

• Hangi hâllerin fesih sebebi olduğu (süre aşımı, teminat eksikliği, ruhsat iptali vb.)
• İnşaat seviyesine göre müteahhidin hak ettiği payın nasıl hesaplanacağı
• Geri devir masraflarının kimin sorumluluğunda olduğu
• Yapı denetim kuruluşunun tespit yapması ve tutanak tutması

Fesih ihtimalini konuşmak sözleşme aşamasında rahatsız edici gelebilir. Ama hem müteahhidin hem arsa sahibinin en çok zarar gördüğü an, bu maddenin sözleşmede olmadığı andır.

Arsa sahibi imzadan önce neleri kontrol etmeli?

İmzadan önce üç kurumdan belge almak ve sözleşmeyi bu belgelerle karşılaştırmak gerekir:

Müteahhit seçimiyle ilgili kriterleri projelerimiz sayfasındaki tamamlanmış işlerimizle karşılaştırarak da değerlendirebilirsiniz; bir müteahhidin geçmiş işleri, gelecek işleri hakkında en somut veridir.

Sık yapılan hatalar nelerdir?

Bu hataların çoğu imza öncesinde önlenebilir:

• Sözlü söze güvenmek: "Şerh sonra koyarız" veya "vekaletname sadece ruhsat için" gibi sözlü vaatler sözleşmede yoksa, ispatı çok zordur.
• Daire numaralarını belirsiz bırakmak: "Üçüncü kat daireleri" gibi ifadeler proje değiştikçe farklı yorumlanır.
• Devri teminatsız yapmak: Paylar devredilirken karşılığında teminat mektubu veya ipotek koruması istenmez.
• Tapu kaydını sonradan kontrol etmemek: Sözleşmeden sonra kaydın izlenmemesi, haciz ve ipotek eklenmesini geç fark etmenize neden olur.
• Fesih maddesini geçiştirmek: Sorun çıktığında dayanak bulunamaz.

Karar öncesi kısa özet

Arsa payı devri tek başına iyi ya da kötü değildir; önemli olan devrin ne zaman, hangi belgeyle, hangi korumayla yapıldığıdır. Devri inşaat seviyesine bağlayın, yapı denetim belgesini ölçü yapın, tapuya şerh ve gerekiyorsa ipotek sınırı koyun, vekaletnameyi dar tutun ve fesih hâlinde geri devri yazıya dökün.

Kendi arsanız için devir takvimini nasıl kuracağınızı birlikte değerlendirmek isterseniz, iletişim sayfasından bize ulaşabilirsiniz; sözleşmenizi imzadan önce süreç ve teknik açıdan birlikte gözden geçirelim.