Deprem Yönetmeliği TBDY 2018 Neyi Değiştirdi? Yeni Bina Alırken Sorulacaklar

Aynı caddede, aynı büyüklükte iki parsel düşünün. Birinde 2018 öncesi yönetmeliğe göre ruhsat almış bir bina var, diğerinde 2019 sonrası başvuruyla yükselen yeni bir yapı. Dışarıdan bakınca fark edilmez; ama kolon etriyesinden zemin etüdü kapsamına kadar pek çok kalem farklıdır. Fark, Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği (TBDY 2018) ile geldi.

Bu yazı, kat karşılığı sözleşmesi yapmayı düşünen arsa sahibi, yeni daire alacak yatırımcı ya da eski binası için karar vermeye çalışan kat maliki için hazırlandı. Mühendislik hesabını anlatmıyoruz; hangi belgenin, kimin sorumluluğunda, hangi sırayla ortaya çıktığını anlatıyoruz.

Kısaca: TBDY 2018 neyi değiştirdi?

TBDY 2018, 1 Ocak 2019'dan itibaren yürürlüğe giren ve 2007 tarihli yönetmeliğin yerini alan bina deprem yönetmeliğidir. Ruhsat başvurusu bu tarihten sonra yapılan yeni binalar TBDY'ye göre tasarlanır. Önceki yönetmelikle ruhsat almış binalar ise bu yönetmeliğe göre tasarlanmış sayılmaz.

Değişikliklerin özü şudur:

• Deprem tehlikesi artık il ya da ilçe bazlı değil, koordinat bazlı hesaplanır; AFAD'ın yayımladığı tehlike haritası kullanılır.
• Tek bir deprem düzeyi yerine dört farklı deprem düzeyi (DD-1 ile DD-4) tanımlanmıştır.
• Zemin sınıfları yeniden adlandırılmış ve zemin etüdü, tasarımın girdisi haline gelmiştir (ZA'dan ZF'ye).
• Binalar, kullanım amacına ve yüksekliğe göre sınıflandırılır; hastane ile konut aynı kurala bağlı değildir.
• Betonarme detaylandırma (kolon, kiriş, birleşim bölgesi) ve malzeme gereklilikleri sıkılaştırılmıştır.

Yani yeni bir bina, aynı parselde 2007 yönetmeliğiyle yapılmış bir binadan daha ayrıntılı bir veri setine dayanarak tasarlanır. Bu, "yeni olan her bina kusursuzdur" demek değildir; çünkü yönetmelik yalnızca tasarımı bağlar, uygulamanın kalitesi şantiyede belli olur.

Deprem tehlike haritası neden bu kadar önemli?

Harita, binanın tasarım depreminin büyüklüğünü belirler. Eski yaklaşımda ülke deprem bölgelerine ayrılmıştı; bir ilçe belirli bir derecede sayılır ve hesap buna göre yapılırdı. TBDY'de ise parselin enlem ve boylamı girilir, o noktaya ait ivme değerleri alınır.

Pratik sonucu şudur: aynı ilçe içindeki iki parsel için bile tasarım değerleri farklı çıkabilir. Bu yüzden "İstanbul'da şu kadar demir kullanılır" gibi genel cümleler mühendislik açısından anlamsızdır. Doğru soru şudur: bu parsel için hesap hangi değerlerle yapıldı? Cevap, statik projenin ilk sayfalarındaki deprem parametreleri bölümünde yazar.

Dört deprem düzeyi (DD-1, DD-2, DD-3, DD-4) ne anlama gelir?

Her düzey, farklı bir tekrarlanma sıklığındaki depremi temsil eder ve binadan o depremde farklı bir davranış beklenir. Yönetmelikte tanımlı düzeyler şöyledir:

Yeni binalar için temel hedef, DD-2 depreminde can güvenliğinin sağlanması, yani binanın kontrollü hasar görmesi ama göçmemesidir. Daha sık olan depremlerde (DD-3, DD-4) hasarın sınırlı kalması beklenir. Bu yaklaşım, 2007 yönetmeliğindeki tek tasarım depremi mantığından farklıdır.

Zemin sınıfları ve zemin etüdü TBDY'de nasıl işler?

Zemin, binanın depremde aldığı kuvveti doğrudan değiştirir; bu yüzden TBDY zemin sınıfını tasarımın girdisi yapar. Zemin sınıfları ZA (sağlam kaya) ile ZE (çok yumuşak zemin) arasında değişir; ZF ise özel inceleme gerektiren zeminleri (örneğin sıvılaşma riski taşıyanlar) ifade eder.

Süreç genellikle şu sırayla ilerler:

1. Arsa sahibi ya da müteahhit, zemin etüdü için yetkili bir kuruluşa başvurur; sondaj ve laboratuvar çalışmaları yapılır.
2. Zemin etüt raporu hazırlanır ve ilgili belediyeye sunulur.
3. Statik proje müellifi bu rapordaki zemin sınıfını ve parametreleri tasarıma aktarır.
4. Temel tipi (radye, kazıklı temel vb.) bu verilere göre seçilir.
5. Yapı denetim kuruluşu, projenin etüde uygunluğunu kontrol eder.

Zemin etüdünü ayrıntılı ele alan bir yazımız da var; konuyu blog sayfamızdan bulabilirsiniz. Burada önemli olan şudur: zemin etüdü bir "formalite belgesi" değil, bütçeyi etkileyen bir karardır. Zayıf zemin, daha derin ya da daha pahalı bir temel çözümü demektir.

Bina sınıfları: Deprem Tasarım Sınıfı ve Bina Yükseklik Sınıfı nedir?

TBDY, binaları iki ölçüte göre sınıflandırır: ne için kullanıldığı ve ne kadar yüksek olduğu. İlki Bina Önem Katsayısı ile ilgilidir; hastane, okul ya da afet sonrası kullanılacak yapılar konuta göre daha yüksek güvenlik hedefiyle tasarlanır. İkincisi Bina Yükseklik Sınıfı'dır; bina yüksekliği arttıkça uygulanacak hesap yöntemleri ve kurallar da değişir.

Bu iki ölçüt ile deprem şiddeti birleşerek Deprem Tasarım Sınıfı (DTS) değerini verir. DTS, hangi analiz yönteminin kullanılacağını ve hangi detay kurallarının zorunlu olacağını belirler. Arsa sahibi açısından anlamı şudur: kat sayısı arttıkça statik projenin kapsamı ve doğal olarak mühendislik maliyeti de artar.

Betonarme tarafında pratikte ne değişti?

Kolon-kiriş birleşimleri, etriye sıklığı ve malzeme kalitesi TBDY'de daha sıkı kurallara bağlandı. Deprem davranışını belirleyen, tam olarak bu detaylardır; çünkü bir binanın göçmesi çoğu zaman donatı hesabından değil, yetersiz detaylandırmadan kaynaklanır.

Şantiye açısından denetlenebilecek başlıca noktalar:

• Sık etriye bölgeleri: Kolon ve kirişlerin uç bölgelerinde etriye aralığı daraltılır; bu bölgelerin projeye uygun yapıldığı yapı denetim tarafından kontrol edilir.
• Etriye kancaları: Deprem etriyelerinin kancası, projedeki açıyla ve ölçüyle bükülmelidir.
• Beton sınıfı: Deprem bölgesinde yönetmelikte belirtilen asgari beton sınıfının altına inilemez. Dökümde alınan numunelerle bu doğrulanır.
• Donatı sınıfı: Projede belirtilen donatı sınıfı (deprem için uygun, kopma uzaması yüksek çelik) kullanılmalı, şantiyeye gelen çelik için üretici belgeleri saklanmalıdır.
• Kolon-kiriş birleşim bölgeleri: Donatının yığıldığı bu noktalarda beton yerleşimi özen ister; boşluk kalması, ileride en zayıf halka olur.

Bunların hangisinin hangi değerle uygulanacağı için güncel yönetmelik metnine ve statik projeye bakılmalıdır; bu yazı yönetmeliğin yerine geçmez.

2007 yönetmeliği ile TBDY 2018 arasındaki farklar neler?

En belirgin farklar tehlike tanımı, zemin sınıflandırması ve tasarım depremi sayısındadır. Aşağıdaki karşılaştırma, hangi başlıkta ne değiştiğini özetler:

Burada bir uyarı gerekir: yönetmeliğin yeni olması, 2007 yönetmeliğine göre yapılmış her binanın riskli olduğu anlamına gelmez. Bir binanın durumu; zemini, yapım kalitesi, sonradan yapılan değişiklikler ve yaşına göre bireysel olarak değerlendirilir.

Eski bir binanın TBDY'ye uygun olup olmadığı nasıl anlaşılır?

Bunu yalnızca teknik inceleme gösterir; bina yaşı ya da ruhsat tarihi tek başına karar vermez. Mevcut binalar için TBDY'de ayrı bir bölüm bulunur ve değerlendirme "mevcut bina performans analizi" ile yapılır.

Kat malikleri açısından sıra genellikle şöyledir:

1. Belgeleri toplayın: Mimari ve statik proje, ruhsat, iskân belgesi, varsa zemin etüdü.
2. Riskli yapı tespiti için başvurun: 6306 sayılı Kanun kapsamında, yetkili kuruluşlara yaptırılabilir. İtiraz hakkı ve kurul kararı ayrı bir süreçtir.
3. Performans analizi sonucunu okuyun: Sonuç binanın güçlendirilebilir mi yoksa yıkılıp yeniden yapılması mı gerektiği yönünde karar verdirir.
4. Kat malikleri kurulunda karar alın: Karar yeter sayıları mevzuatta tanımlıdır; ihtiyaç halinde bir hukukçuya danışın.
5. Yeni yapım seçilirse: Yeni bina TBDY'ye göre tasarlanır; kat karşılığı sözleşmesi yapılacaksa sözleşmenin ilgili maddeleri dikkatle okunmalıdır.

Güçlendirme ve yeniden yapım kararını, yani maliyet ve fayda tartışmasını başka bir yazıda ayrıntılı işledik. Burada vurgulanacak nokta şudur: yönetmelik sizi bir sonuca zorlamaz, ancak karar için gereken veriyi tanımlar.

Yeni bina alırken ya da yaptırırken hangi soruları sormalısınız?

Doğru sorular, markalama dilinden çok belgelere yöneliktir. Müteahhidiniz ya da satıcınız şu soruları net yanıtlayabilmelidir:

• Ruhsat başvurusu hangi tarihte yapıldı, proje hangi yönetmeliğe göre hazırlandı?
• Zemin etüdü kim tarafından, ne zaman yapıldı ve rapordaki zemin sınıfı nedir?
• Statik proje müellifi kim ve projedeki deprem parametreleri hangi değerlerle girildi?
• Yapı denetim kuruluşu kimdir ve ara denetim raporları düzenli alınıyor mu?
• Beton numunelerinin sonuçları ve donatı belgeleri talep edildiğinde gösterilebiliyor mu?

Bu soruların cevabı "merak etmeyin" ise endişelenmek için yeterli neden vardır. Belgeler kimin sorumluluğunda ise o kişi yanıtı da verebilmelidir. Bizim yaklaşımımızı ve yürüttüğümüz çalışmaları projelerimiz sayfasında, sunduğumuz kapsamı ise hizmetlerimiz sayfasında bulabilirsiniz.

Yönetmelik uyumu fiyata yansır mı?

Evet, ama genellikle tahmin edildiğinden daha az bir oranda ve özellikle zemin ile kat sayısına bağlı olarak. Maliyeti asıl etkileyen kalemler zemin koşulları, temel tipi, bina yüksekliği ve donatı miktarıdır. Yönetmelik sıkılaştıkça donatı ve işçilik detayı artabilir; fakat güvenlik, bütçe kalemlerinden en son kısılması gereken maddedir.

Kesin rakamı parsel bazında hesaplamadan vermek doğru olmaz. Bu nedenle bir müteahhitten, hangi yönetmeliğe göre ve hangi zemin varsayımıyla teklif verdiğini yazılı biçimde istemenizi öneririz. İki teklif arasındaki fark çoğu zaman bu varsayımlardan kaynaklanır.

Sözleşme tarafında da bir not düşelim: teklifte "deprem yönetmeliğine uygun" ifadesi yeterli değildir. Hangi yönetmelik, hangi zemin etüdü, hangi beton ve donatı sınıfı yazılmalı; aksi halde teklifler birbiriyle kıyaslanamaz. Hakediş ödemelerinde de yapı denetim onayı ile numune sonuçlarının dosyada bulunması, sonradan çıkabilecek tartışmaları önler. Bu belgeleri baştan istemek müteahhide güvensizlik göstermek değil, sürecin her iki taraf için de izlenebilir olmasını sağlamaktır.

Karar verirken akılda tutulacaklar

TBDY 2018'in önemi, "yeni" olmasında değil, tasarım sürecini belgelenebilir hale getirmesindedir: parsele özel tehlike, zemin sınıfı, bina sınıfı ve detay kuralları tek bir zincirde birbirine bağlanır. Bu zincirin her halkasının bir belgesi ve bir sorumlusu vardır.

Arsanız için bir kat karşılığı değerlendirmesi yapıyorsanız, eski binanız için karar aşamasındaysanız ya da bir projede hangi belgelerin isteneceğini netleştirmek istiyorsanız, iletişim sayfasından bize ulaşabilirsiniz. Elinizdeki belgelere birlikte bakıp, sürecin hangi adımda olduğunuzu ve sıradaki adımın ne olması gerektiğini açıkça konuşabiliriz.